Was tut sich auf dem Immobilienmarkt in Kapstadt?

Der Immobilienmarkt ist weiterhin ein beliebtes Gesprächsthema. Wir möchten an dieser Stelle die jüngsten Entwicklungen reflektieren:

1) Die international Bankenkrise ist mit 12 bis 24 Monaten Verspätung auch in Südafrika angekommen. Allerdings hat es das Kap nicht so pauschal wie die USA, England oder Spanien getroffen, nur bestimmte Segmente sind im Preis gefallen.

2) Typischerweise sind die Erstwohnsitze am wenigsten betroffen, hier sind die Preise relative stabil geblieben. Alle Spekulationsobjekte hingegen wie Zweit- oder Ferienhäuser, Grundstücke insbesondere in neuen Erschließungen, Mietwohnungen, etc. waren jedoch in den letzten beiden Jahren unter Druck.

3) Zwangsversteigerungen erfolgen hauptsächlich im Preissegment unter R1 Million. Südafrikaner lieben den Immobilienbesitz, kaufen oft bereits als sehr junge Menschen. In anderen Ländern wären diese Einkommensgruppen oft eher Mieter.

4) Die Immobilienpreise werden sich eher seitwärts bewegen, Preissteigerungen über die Inflationsrate hinaus werden vorläufig die Ausnahme bleiben.

5) Der Bausektor wird in erster Linie Nutzen aus dem Infrastrukturprogramm der Regierung ziehen. Auf privater Ebene scheinen Hausbesitzer eher in Renovierungen und Ausbau ihrer Immobilie zu investieren. Solange starkes Wachstum vorherrschte, war es ein beliebter Sport, trotz Maklerund Übertragungsgebühren, das Haus zu wechseln. Dies lohnt sich heute kaum noch.

6) Die Baukosten für einen vergleichbaren Neubau liegen derzeit bei ca. 30-40% über den Kosten existierender Häuser.

7) Die Banken bereinigen weiterhin ihre Bücher, oftmals auf sehr aggressive Weise und nehmen dabei eigene Verluste wie auch den Totalverlust von Kunden in Kauf. Neue Hypotheken werden kaum vergeben, die sogenannten „Bondbroker“ sind quasi aus dem Markt verschwunden.

Allerdings vermelden die Makler einen leichten Aufwärtstrend bei den Besuchen von Show Häusern, einem Frühindikator und auch bei Verkäufen. Man schaut sich zumindest wieder um. Die Statistiken vom Grundbuchamt zeigen jedoch, dass das Verkaufsvolumen insgesamt seit dem Höchststand in 2006 um 42% gefallen ist.

Bei Privatimmobilien fiel das Verkaufsvolumen parallel um 37% - von R204,7 Mrd. in 2006 zu R150 Mrd. in 2010. Zum Höhepunkt des Booms wurden im Grundbuchamt ca. 400 000 Privatimmobilien übertragen (Knowledge Factory’s South African Property Transfer Guide - SAPTG). Dies Zahl fiel auf 227 000 Verkäufe im Jahr 2010. Die wichtige Unterscheidung ist also, dass nicht unbedingt die Immobilienpreise gefallen sind, sondern die Anzahl der Verkäufe.

Sprich es trifft weniger die Hausbesitzer als die Makler. Auch ist es natürlich nicht unbedingt sinnvoll, den Stand heute mit dem Höhepunkts des Immobilienbooms zu vergleichen. Eine längerfristige Betrachtung über die letzten 10 oder gar 20 Jahre hinaus, zeigt eine sehr positive Entwicklung für Investoren.

Langsam gehen die Zahlen wieder nach oben, denn das echte Tief war eher 2009. Seither steigen sowohl die Verkaufsvolumina als auch de Durchschnittswerte pro Haus wieder an. Im direkten Vergleich zum Vorjahr zeigen die SAPTG Zahlen, daß die Anzahl an Verkäufen um 13% angestiegen ist, und die Durchschnittspreise sogar um 25%. Die Tatsache, dass die Preise schneller steigen als die Anzahl der Verkäufe ist ein klares Signal einer Erholung am Markt. Nach vielen Jahren extremen Wachstums fielen die Preise im landesweiten Durchschnitt um 0,4% in 2008 und 3% in 2009. Letztes Jahr stiegen sie wieder um 11%.

Interessant ist, dass die SAPTG Zahlen zeigen, dass auch wenn die Preise in 2008 und 2009 leicht fielen, sie doch im Durchschnitt zwischen 2006 und 2010 um 29% gestiegen sind. Wenn Sie in diesen Tagen, selbst im Winter am Kap ein genau Ihren Vorstellungen entsprechendes Haus suchen, werden Sie kaum ein Sonderangebot finden und einen unverändert realistischen(?) Preis bezahlen müssen.

Autor: Dirk Meissner - Diese E-Mail-Adresse ist gegen Spambots geschützt! JavaScript muss aktiviert werden, damit sie angezeigt werden kann.
Wir danken IBN für die Erlaubnis der Veröffentlichung