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Immobilien in Kapstadt | Südafrika

Grundstückserwerb und Besitz durch Ausländer

Seit Jahren regt sich in Teilen der Bevölkerung Unmut darüber, dass

  • die Preise von Immobilien in den meisten Teilen des Landes so stark gestiegen sind, dass insbesondere Erstkäufer sich das eigene Heim nicht mehr leisten können;
  • Ausländer sich viele teure Filetstücke, insbesondere an den Küsten von KwaZulu-Natal und dem Western Cape sowie in den Cape Winelands, zulegen;
  • Dutzende von exklusiven Golfplätzen und Safari-Farmen entwickelt und mit Luxus-Häusern bebaut werden, die nur einer kaufkräftigen Elite zugänglich sind.

Und wie so häufig, wenn es dem „einfachen Mann stinkt“, werden Ausländer dafür verantwortlich gemacht. Jedenfalls hat diese Grundstimmung in Teilen der Anhängerschaft des ANC dazu geführt, dass die Regierung Mitte 2004 eine Experten-Kommission eingesetzt hatte, die eine Politik zum Eigentumserwerb von Ausländern entwickeln soll. Vorsitzender der Kommission ist der Rechts-Professor Shadrack Gutto, Leiter der „Centre for African Renaissance Studies“ an der Universität von Südafrika (UNISA).

Weitere Mitglieder sind:

  • Joe Matthews (Pensionierter Minister)
  • Christine Qunta (Rechtsanwältin)
  • Bonile Jack (Ex-Chairman der Land Bank)
  • Dirk Kotze (Politikprofessor bei UNISA)
  • Danisa Baloyi (Black Business Caucus)
  • Fred Hendricks (Soziologie-Professor)
  • Leah Gcabashe (Rechtsanwalt)
  • Mandla Mabuza (Politik-Wissenschaftler)
  • Cecil Morden (Ökonomist)

Am 17. Februar hat nun die Kommission einen Zwischenbericht vorgelegt, der Schlagzeilen machte: Der Regierung wird empfohlen, ein sofortiges Moratorium für den Erwerb von jedwedem Grundbesitz durch Ausländer zu verhängen. Motivation für diese weitreichende Empfehlung ist, dass bis zum Inkrafttreten detaillierter gesetzlicher Regelungen weitere Transaktionen mit Ausländern keine vollendete Tatsachen schaffen können.

Die wichtigsten Empfehlungen der Kommission sind:

  • Zukünftig sollen alle Grundstückskäufe und –verkäufe statistisch genauestens erfasst werden, u.a. mit Daten zu Rasse, Nationalität und Geschlecht.
  • Für bestimmte Grundstücksgeschäfte, insbesondere mit Farmen, Golfplätzen und Immobilien, die umverteilt werden sollen, wird eine ministerielle Erlaubnis notwendig sein.
  • Die Einsetzung der Kommission durch den Landwirtschaftsminister im Jahr 2004 hatte noch relativ wenig Beachtung gefunden. Wenige gingen davon aus, dass brauchbare Vorschläge gemacht würden, zumal überhaupt keine gesicherten Grundlagen darüber vorhanden sind, wie hoch der Ausländer-Anteil beim Grundbesitz überhaupt ist. Einen ersten Vorgeschmack darauf, dass es gewisse Einschränkungen für Ausländer auf dem Immobilienmarkt geben werde, gab es mit der Rede des Staatspräsidenten zur Lage der Nation. Hier erwähnte Thabo Mbeki, dass Regelungen für den Grundstückserwerb durch Nicht-Südafrikaner zu erwarten seien; wann und in welchem Umfang ließ er offen.

Nach dem Bericht der Kommission bemühte sich die Regierung um Schadensbegrenzung. Das vorgeschlagene Moratorium müsse, falls es überhaupt rechtlich ohne Gesetzesänderung zulässig sei, vom Kabinett beschlossen werden. Anfang März gab es dann vorläufig Entwarnung. Der stellvertretende Minister für „Land + Agriculture“, Dirk Du Toit, erklärte, es werde kein Moratorium vor dem Abschlussbericht der Kommission geben. Dieser sei nicht vor April zu erwarten. Das Kabinett werde dann über weitere Maßnahmen entscheiden. Ebenso wie bereits Thabo Mbeki ließ Du Toit aber keine Zweifel daran, dass es mit der totalen Freiheit für ausländische Käufer vorbei sein werde. Man darf also nun gespannt sein, was sich die Politik einfallen lassen wird.

Während nun alle auf den Abschlussbericht der Gutto-Kommission warten, rüsten die Gegner von Restriktionen auf, indem sie Fakten erforschen und publizieren. So wird u.a. darauf hingewiesen, dass der Bericht selbst davon ausgehe, von der Gesamtheit der Immobilien würden nur

  • 1% in urbanen Gebieten und
  • 0,5% in ländlichen Gegenden

von Ausländern gehalten. Letzteres sei nach eigenen Angaben der Kommission „insignifikant“. In der Tat scheint es so zu sein, dass es nicht ausländische Käufer sind, die für den Preisanstieg der Immobilien verantwortlich sind, sondern im wesentlichen Südafrikaner, die durch das Wirtschaftswachstum zu Eigenkapital und über billige Kredite zu üppigen Finanzierungsmitteln gekommen sind.

Und gesichert dürfte auch die Erkenntnis sein, dass auf dem Markt von Einstiegsimmobilien für junge Käufer Ausländer praktisch keine Rolle spielen; sie tummeln sich überwiegend im Hochpreis-Bereich, wo ihr Anteil in den Küstenregionen und den Cape Winelands jedoch auf deutlich unter 10% geschätzt wird.

Wenn man die Rahmenbedingungen analysiert, die bei der Einführung von Restriktionen zu beachten sein werden, kann man folgende Prognosen wagen:

  • Die Einschränkungen werden keine rückwirkende Kraft haben; Transaktionen, die im Zeitpunkt gesetzgeberischer Maßnahmen begonnen wurden, bleiben unberührt.
  • Es wird keine generellen Verbote für den Grundstückserwerb von Ausländern geben; bestimmte Regionen und gewisse Arten von Immobilien werden betroffen sein.
  • Einfluss auf das Investitionsklima wird die nun weiter zu führende Debatte nicht haben; die Bemerkung des Staatspräsidenten in seiner Rede zur Nation und der vorläufige Bericht der Kommission haben im Ausland kaum Beachtung gefunden.
  • Wen die bisherige Diskussion nervös gemacht hat, sollte sich vor Augen führen, dass die Verfassung die Enteignung von Eigentümern nicht gestattet, nur weil sie nicht Südafrikaner sind.

Gutto-Kommission - Grundstückserwerb durch Ausländer in Südafrika

In der Ausgabe I/2006 wurde über die Empfehlungen der Gutto-Kommission berichtet. In einer Prognose hatte ich ausgeführt, dass es nach meiner Einschätzung kein generelles Verbot von Grundstückserwerben durch Ausländer geben werde. Und es sieht so aus, als sei die Prognose richtig gewesen.

Zunächst konnte man feststellen, dass die Expertenkommission keinen Abschlussbericht vorgelegt hat. Die hierfür notwendigen Gelder hatte die Regierung nicht bereitgestellt - eine sehr effektive Methode, einen potenziell gefährlichen Report gar nicht erst auf den Tisch zu bekommen. Das Umweltministerium wurde statt dessen aktiv und legte einen Gesetzentwurf vor, der nun vom Kabinett verabschiedet wurde. Die Integrated Coastal Management Bill ist noch nicht öffentlich zugänglich, der wesentliche Inhalt aber bekannt gegeben worden. Und dabei ging zunächst eine Falschmeldung um die Welt.

  • Am 7. Dezember trat Regierungssprecher Themba Maseko vor die Presse. Nach Bekanntgabe der Grundzüge des Gesetzentwurfs schloss er mit den Worten, dies könnte das "erste rechtliche Instrument für die Regierung sein..., die Diskussion über den Verkauf von Land an Ausländer...auf den Weg zu bringen." Der Aufschrei war groß, zumal nicht klar war, wie das im Zusammenhang mit diesem Gesetzentwurf geschehen solle. Nur wenige Stunden später, jedenfalls rechtzeitig für die Abendnachrichten, gab Maseko ein Statement heraus. Er gestand, dass er sich bei der Interpretation der offiziellen Erklärung der Regierung geirrt habe.
  • Umweltminister Marthinus van Schalkwyk legte dann am Sonntag eine Sonderschicht ein, um das geplante Gesetz in Details vorzustellen. Es sind im Wesentlichen zwei Bereiche, in denen zukünftig Grundstücke an den Küsten eine Sonderbehandlung erfahren werden. So will die Regierung eine Pufferzone zwischen Grundstücksgrenze und Hochwasserlinie einführen; bisher ist der Strand nur bis zu dieser Linie öffentliches Gelände, privates Eigentum reicht also ziemlich nahe an das Wasser. Außerdem soll eine öffentliche Dienstbarkeit (public-access servitude) durch küstenangrenzende Grundstücke gehen, damit auch Nichteigentümer an die Strände gelangen können. Augenblicklich sieht die Realität so aus, dass zwar der Strand öffentlich, ein Zugang aber vielfach faktisch nicht möglich oder doch zu mindest ziemlich schwierig ist. Von Ausländern ist keine Rede. Das Gesetz wird also alle neuen Grundstücksentwicklungen unabhängig von der Eigentumslage erfassen. Und nur das macht ja auch Sinn.

Man wird sehen, wie die Resonanz auf den Entwurf sein wird. Es ist schwer vorstellbar, dass an den Grundzügen noch gerüttelt werden wird. Diejenigen, die sich für die Zukunft darauf einzurichten haben, sind in der absoluten Minorität und werden keine sozial verträglichen Argumente in der Hinterhand haben. Und es wird interessant sein zu verfolgen, ob der Fauxpas des Regierungssprechers mit dem Immobilienerwerb durch Ausländer eine "Freud'sche Fehlleistung" war. Denn das Thema ist noch lange nicht vom Tisch. Aber immerhin zeigt die Entwicklung der letzten Monate, dass es keine Eile gibt. Und das wiederum belegt, dass die Thematik keine heiße politische Kartoffel ist. Aber: Im Wahlkampf 2009 wird sie wohl wieder auftauchen.

Mit Dank an Dr. Günter Pabst

Kauf von Grundbesitz in Südafrika

Wenn der Deutsche in Südafrika investieren möchte

Die vielseitige Flora und Fauna machen Südafrika zu einem attraktiven Reiseziel (für Europäer. Das Wetter ist wunderbar, der Wein ist gut und günstig und es gibt eine Art Gemeinschaft von Auswanderern, die in Südafrika leben. Hinzu kommt, dass es so gut wie keinen oder nur einen geringen Zeitunterschied zu den europäischen Ländern gibt, der es den Bürgern in Südafrika ermöglicht, mit der Familie und Freunden ohne weitere Umstände in Kontakt zu bleiben.

Ein großer Unterschied allerdings zwischen Südafrika und Europa existiert beim Erwerb von Grundbesitz und den damit zusammenhängenden Kosten. Es gibt zahlreiche sehr attraktive Möglichkeiten Grundbesitz zu erwerben - unabhängig davon, ob man lediglich ein Urlaubsdomizil erwerben oder permanent umsiedeln möchte. Trotz der immensen Wertsteigerung, die der südafrikanische Grundstücksmarkt mit einer Rekord-Rendite von 30,1% im Jahr 2005 erfahren hat. sind Immobilien für Europäer erschwinglich geblieben. Das Wachstum im südafrikanischen Immobilienmarkt wurde hauptsächlich durch lokale Investoren angetrieben. Dennoch gibt es eine große Anzahl ausländischer Interessenten, die die Vorzüge schätzen, in erstklassigen Wohngegenden leben zu können.

Der Erwerb von Grundbesitz in Südafrika wird als eine wenig riskante und sichere Transaktion betrachtet, da das System der Registrierung einen hohen Standard aufweist und jeder Grunderwerb im regionalen Grundbuchamt verzeichnet wird. Darüber hinaus gibt es aktuell keine Restriktionen für Ausländer beim Immobilienerwerb, sie können infolge dessen leicht in den Markt einsteigen. Der südafrikanische Immobilienmarkt unterscheidet sich jedoch in seiner Funktionsweise vom europäischen Immobilienmarkt. Käufern wird empfohlen, sich einen Beistand zu suchen, um zu gewährleisten, dass sie ihre Rechte und Pflichten verstehen und wahrnehmen. Wesentliche Unterschiede sind:

Der Prozess des Kaufs und Verkaufs in Südafrika ist sehr stark auf den Verkäufer ausgerichtet. Der Verkäufer benennt einen Immobilienmakler, der dann aber auch zu aller erst die Interessen seines Auftraggebers vertritt. Die Wahl des Anwalts, der die Eigentumsübertragung regelt, ist ebenfalls dem Verkäufer überlassen. Die Bezahlung von Immobilienmakler und Anwalt erfolgt jedoch durch den Käufer. Der Käufer hat in Südafrika keinen Anspruch auf einen eigenen Vertreter.

Kaufangebote für Immobilien in Südafrika sind schriftliche Verträge, die bei Akzeptanz durch den Verkäufer für beide Parteien rechtsgültig werden und bindend sind. Also ist hier vor allem für den Erwerber Vorsicht geboten! * Die anfallenden Kosten bei einem Immobilienerwerb in Südafrika sind höher als die bei einem Immobilienerwerb in Europa. Kosten für einen Verkaufsagenten, die vom Staat erhobenen Steuern und die Anwaltskosten können den Preis einer Immobile beträchtlich erhöhen.

Der Kauf von Grundbesitz in einem fremden Land, wo Umgebung und Strukturen unbekannt sind, kann verwirrend sein. Darum macht es Sinn, jemanden an seine Seite zu holen, der ein Handeln im eigenen Interesse gewährleistet. Es gibt Unternehmen in Südafrika, die ausschließlich für den Käufer arbeiten und ausschließlich ihn repräsentieren und beraten. Das kann den Immobilienerwerb ganz wesentlich unkomplizierter machen, das schützt vor unerwarteten Überraschungen ... und macht die Suche nach und den Erwerb einer Immobilie zu dem, was es sein sollte: eine Angelegenheit, die rundum Freude bereitet!

Danke an SA HomeBuyers

Ein Ausländischer Investor und Hauskäufer in Südafrika

der seinen ständigen Wohnsitz nicht in Südafrika hat und auch nicht die dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung besitzt, ist es grundsätzlich möglich, Immobilien in Südafrika zu erwerben. Die einzige Voraussetzung, die der Käufer mitbringen muss, ist ein gültiges Visum. Makler und Notare sind nach den jüngsten Änderungen im Immigrationsrecht verpflichtet, dies zu überprüfen. Ein Urlaubsvisum ist ausreichend.

Ein Kaufvertrag ist nichtig, wenn erwiesen ist, dass sich der Käufer zum Zeitpunkt des Kaufes illegal in Südafrika aufgehalten hat. In der Regel bedient sich ein Kaufwilliger lokaler Makleragenturen. Es ist zu beachten, dass ein Makler, wenn er kein Suchmandat von dem Käufer erhalten hat, in erster Linie den Verkäufer vertritt und daher versuchen wird, den Verkäufer finanziell möglichst gut zu stellen. Dies vor allem vor dem Hintergrund, dass in Südafrika in der Regel der Makler vom Verkäufer bezahlt wird. Eine Provision von bis zu 7.5% plus 14% Umsatzsteuer (VAT - Value Added Tax) sind hier nicht ungewöhnlich.

Es liegt am Verhandlungsgeschick des einzelnen Käufers, den Kaufpreis und die de facto darin enthaltene Provision zu reduzieren. Als Verhandlungsspielraum sollte man 10% des Kaufpreises zur Grundlage nehmen.

Vorsicht ist geboten, ohne einem Makler hier zu nahe treten zu wollen, wenn es zur Vertragsgestaltung kommt.

Ein Immobilienmakler ist kein Jurist. Das juristische Wissen ist daher oftmals beschränkt. Immer wieder kommt es durch kleine Fehler im Detail zu großen finanziellen Schäden auf beiden Seiten. Es kann daher nur von Nutzen sein, sich hier professioneller Hilfe zu bedienen, wenn es zum Vertragsschluss kommt. Wichtig ist vor allem, den Kaufvertrag bzw. das Angebot (Offer to Purchase} prüfen zu lassen, bevor man es unterschreibt. Eine Möglichkeit, die in der Praxis leider viel zu selten von Käufern in Anspruch genommen wird. Ein paar Punkte, auf die geachtet werden sollte: Wer wird Käufer, Fristen, Regelung des Geldtransfers, Finanzierung, Ausschlussklauseln, Mängel am Haus, was verbleibt im Haus. Ist der Kaufvertrag unterschrieben, ist er an den generell vom Verkäufer zu bestimmenden Notar zu übergeben.

Der Notar wird alle weiteren rechtlichen Schritte zur Übertragung in die Wege leiten. Beim Verkauf einer Privat-lmmobilie wird er darauf achten, dass sämtliche Zertifikate vorliegen, dass ausstehende Grundstückssteuern, Wasser und Strom anteilig von beiden Parteien bezahlt werden und die Vertragsparteien ihre sonstigen Verpflichtungen einhalten. Die nächste Hürde ist der Geldtransfer. Ohne Probleme können die Anzahlung, der Kaufpreis und sonstige Kosten aus Deutschland auf das Notaranderkonto überwiesen werden. Alternativ kann ein Konto bei einer Bank eröffnet werden. Auf diese sogenannten "Non-Resident-Accounts" können Einzahlungen innerhalb Südafrikas nur sehr eingeschränkt erfolgen. Sinnvoll ist es, von der Südafrikanischen Zentralbank eine Genehmigung für die Überweisungen einzuholen. Diese Genehmigung ermöglicht es dem Käufer, später ohne Probleme den Kaufpreis und einen möglichen Gewinn aus dem Weiterverkauf der Immobilie wieder außer Landes zu bringen.

Devisenbeschränkungen in Südafrika

Südafrika unterliegt bestimmten Devisenbeschränkungen, die in solchen Fällen eingehalten werden müssen. Wichtig ist, auf alle Fälle sämtliche Überweisungsbelege der erfolgten Zahlungen nach Südafrika sorgfältig aufzubewahren. Eine weitere sinnvolle Möglichkeit besteht in dem sogenannten "Endorsement" des Title Deeds. Der Title Deed ist die Urkunde, die bestätigt, wer Eigentümer der Immobilie ist; sie wird nur an den jeweiligen Eigentümer vom Grundbuchamt durch den Notar ausgehändigt. Das Endorsement markiert den Title Deed mit dem Zusatz "Non-Resident". Das bedeutet, dass nun beurkundet ist, dass ein Ausländer die Immobilie erworben hat. Eine Kopie dieses Title Deeds kann dann bei der Rückführung der Gelder bei der Bank eingereicht werden und vereinfacht das Verfahren. Das Endorsement wird in der Regel von der Bank eingetragen, bei der die Gelder in Südafrika eingegangen sind.

Finanzierung in Südafrika

Es besteht weiterhin die Möglichkeit, den Kauf der Immobilie lokal zu finanzieren. Das wird für den Käufer interessant, der zum einen nicht seine gesamten Ersparnisse aus Deutschland nach Südafrika bringen möchte oder für den, der nicht auf einen starken Rand baut. Zwar liegen die Zinsen zur Zeit für eine Finanzierung zwischen 8 und 10.5% p.a., aber die eher unkomplizierte Möglichkeit der vorzeitigen Tilgung und Zugriff auf das bereits zurückgezahlte Kapital machen eine lokale Finanzierung weiterhin interessant.

Im Idealfall vermietet man die Immobilie in der Zeit der Abwesenheit und tilgt mit den Mieteinnahmen das Darlehen. Unkompliziert können bis zu 50% des Kaufpreises für einen Ausländer lokal finanziert werden, wenn das Einkommen die Tilgung und Zinslast deckt. Bringt der Käufer mehr als 50% des Kaufpreises nach Südafrika, kann das Darlehen auf die entsprechende Höhe ange-passt werden, d.h. für jeden Rand, den der Käufer ins Land bringt, kann er sich einen Rand lokal finanzieren lassen.

Weitere Möglichkeiten einer höheren Finanzierung sind im Einzelfall möglich. Die Laufzeit einer lokalen Finanzierung beträgt in der Regel 20 Jahre. Erforderliche Unterlagen für einen Antrag sind: Passkopie, Gehaltsnachweise der letzten drei Monate und eine Kopie des Kaufvertrags. Eine Finanzierung über deutsche Banken kommt nur dann in Betracht, wenn die komplette Sicherheit für den Kredit in Deutschland liegt. Zusätzlich zum Kaufpreis fällt beim Erwerb einer Immobilie in der Regel eine Übertragungssteuer ähnlich der Grunderwerbs-Steuer an. Diese Transfer Duty beträgt zwischen 5 und 10% des Kaufpreises und ist vor der Übertragung an das Finanzamt abzuführen. Dies erfolgt in der Regel durch den Notar, wenn dieser bereits Kaufpreis und alle weiteren Kosten vom Käufer erhalten hat. Weitere Kosten entstehen beim Notar und beim Grundbuchamt. In der Regel gilt die Faustformel, das 10% des Kaufpreises alle Kosten inkl. der Übertragungssteuer abdecken. Steht der Übertragung nichts mehr im Wege, reicht der Notar sämtliche Unterlagen beim Grundbuchamt, dem "Deeds Office" ein. Zwischen 5 und 10 Werktagen sollte es dauern, bis alles geprüft ist, gelegentlich aber erlebt man Wartezeiten von bis zu vier Wochen. Zwischen 2 und 4 Monaten nach der Übertragung wird die Grundstücksurkunde vom Notar an den neuen Eigentümer übergeben. Für Ausländer ist es sinnvoll, jemanden vor Ort zu haben, der z.B. mit einer Vollmacht notwendige Dinge kurzfristig für den Käufer erledigen kann.


Christoph von Kalckreuth Rechtsberater

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