Kapstadt Immobilien Ratgeber 

Weiße Sandstrände, eine einzigartig artenreiche Flora und Fauna und eine für afrikanische Verhältnisse gefestigte politische Lage sind nur einige der vielen Gründe, weshalb sich Südafrika als sichere Investitionsmöglichkeit etabliert hat. Gerade bei Immobiliengeschäften bietet Südafrika derzeit noch hervorragende Renditechancen. In Hinblick auf die WM2010, welche Südafrika ermöglicht, sich als afrikanischer Vorzeigestaat zu präsentieren, ist eine weitere Steigerung der Grundstückpreise zu erwarten.

Wohnhaus Immobilie in Hout Bay bei KapstadtWohnhaus Immobilie in Hout Bay bei KapstadtTrotz der ganzjährig angenehmen klimatischen Bedingungen gilt es jedoch beim Treffen von Investitionsentscheidungen einen kühlen Kopf zu bewahren und sich gegebenenfalls im Vornherein rechtlich beraten zu lassen. Aus unserer langjährigen Erfahrung heraus sind viele Investoren in Südafrika Verträge eingegangen, die sie in Deutschland in dieser Form und mit diesen Vertragsklauseln niemals abgeschlossen hätten. Im Nachhinein kann man diese voreiligen Entscheidungen nur noch schwer rückgängig machen, da dem Grundsatz “pacta sunt servanda” in Südafrika ein besonderer Stellenwert eingeräumt wird. Während in Deutschland Verbraucherschutz und ausgeglichene Vertragsgestaltung gesetzlich gesichert werden, ist in Südafrika jede Vertragspartei weitestgehend an ihre Erklärungen gebunden, da es letztlich allein Entscheidung der Parteien sei, ob sie ungünstigen bzw unangemessenen Regelungen zustimmen oder nicht.

Aus diesem Grund gilt es, sich der kleinen Unterschiede und juristischen Feinheiten des südafrikanischen Rechts vor Vertragsabschluß bewußt zu sein bzw sicherheitshalber anwaltliche Beratung frühstmöglich hinzuzuziehen.

Tipps für Ausländer, die in Südafrika eine Immobilie kaufen wollen

Südafrika ist für viele Europäer ein Land, das attraktive Angebote auf dem Immobilienmarkt bietet. Es muss ja nicht immer Mallorca oder Florida sein. Aber beachten Sie als Ausländer folgende Punkte, falls Sie in Südafrika Eigentum erwerben wollen.

  • Falls Sie nicht direkt von Privat, sondern über einen hier sogenannten "Estate Agent" kaufen. Machen Sie sicher, dass dessen Firma offiziell registriert ist, und zwar beim "Estate Agent Affairs Board".
  • Ihr "Broker" sollte qualifiziert und im Besitz eines sogenannten "Fidelity Fund Certificate" sein. Das garantiert bestimmte Rechte für Käufer und Verkäufer.
  • "Non residents" können in Südafrika Immobilien erwerben, sowohl als natürliche Personen im eigenen Namen als auch über eine Firma oder einen Familien-Trust.
  • "Non residents" dürfen unbegrenzt Geld ins Land einführen und in Südafrika bis zu 50% des Kaufpreises für die Immobilie (bei einer Bank) finanzieren lassen.
  • Die Transaktion muss der SA Reserve Bank gemeldet werden. Jede lokale Bank ist Ihnen dabei behilflich. Der Eintrag im "Grundbuch" (Title Deed) muss den Stempel "Non Resident" erhalten.
  • Außer dem Kaufpreis fallen normal folgende Kosten an: Transfer Duty (Steuer), Legal fees (Notar), Mortgage (Bank-Kosten)
  • Sie können Geld (zum Beispiel für eine Anzahlung) je derzeit ins Land bringen und dem Broker oder dem Notar "in trust" (Anderkonto) geben. Die Unterlagen dazu unbedingt aufbewahren.
  • Das Geld, das Sie ins Land gebracht haben, dürfen Sie jederzeit wieder ausführen. Sie müssen allerdings den Nachweis bringen, dass Sie es eingeführrt haben.
  • Jeder Kaufvertrag über den Erwerb einer Immobilie muss in schriftlicher Form getätigt werden und von beiden Parteien sein.
  • Normalerweise ist die Gebühr (Kommission) für den Agenten (estate agent) im Kaufpreis eingeschlossen, d.h. der Verkäufer zahlt die Kommission.
  • Falls ein Non-resident seine Immobilie vermietet, muss er seiner Bank eine Kopie des Mietvertrages übermitteln.
  • Unser Tipp aus Erfahrung: Versuchen Sie nicht, mit "persönlichen, privaten" Verträgen Immobilien-Verträge abzuschließen. Gehen Sie stets zu einem renommierten Notar!

1. Bindendes Angebot beim Immoblienkauf

Eine Besonderheit des südafrikanischen Rechts ist, dass es in Bezug auf den Kaufvertrag über das Grundstück keinen Formzwang kennt. Ohne diesen Formzwang entfällt jedoch die typische Warnfunktion, welche in Deutschland vor unüberlegten Entscheidungen schützen soll. Die für die Wirksamkeit des Vertrages in Deutschland zwingend erforderliche notarielle Beurkundung soll die Bedeutung des Kaufs bzw Verkaufs eines Grundstück und die damit verbundenen Risiken vor Augen führen. Daher kommt es immer wieder vor, dass deutsche Interessenten ein vom Makler vorformuliertes Kaufangebot unterschreiben und dem Verkäufer übergeben lassen, ohne sich darüber im Klaren zu sein, dass sie sich soeben an den Inhalt dieses Angebots gebunden haben. Wenn der Verkäufer dieses Angebot ohne Änderungen annimmt, kommt ein verbindlicher Vertrag über das Grundstück zustande mit allen Konsequenzen, die dies mit sich bringt.

2. Die Rolle des Maklers beim Immoblienkauf

Die Rolle des Maklers in Südafrika wird in der Regel ebenfalls verkannt. Neben den selbstverständlich vorhandenen eigenen Interessen an einem Vertragschluss ist der Makler i.d.R. der Seite des Verkäufers zugetan, da in Südafrika dieser grundsätzlich vom Verkäufer bezahlt wird. Daher muss man als Käufer damit rechnen, dass die in den durch den Makler vorformulierten Kaufangeboten enthaltenen Klauseln weitestgehend die Interessen des Verkäufers schützen (“Wes´ Brot ich ess, des´ Lied ich sing”). Oft wird daher das vorformulierte Angebot (Offer of Purchase) ohne Änderungen unterschrieben, obwohl man das Angebot selbst gestalten und nach seinen Wünschen formulieren kann. Die entscheidenden und für den Käufer unangenehmen Standardklauseln, wie z.B. Gewährleistungsausschluss, Fristen etc, werden daher oft unhinterfragt übernommen und können im späteren Verlauf zu einem bösen Erwachen führen. Da es in Südafrika bereits frühzeitig zu einen vertraglichen Bindung kommen kann, ist es ratsam, sich vor Abgabe eines Angebots anwaltlicher Hilfe zu bedienen.

3. Gewährleistungsausschluss und dessen Abänderung beim Immoblienkauf

Anhand des standardmäßig in den vorformulierten Maklerangebotstexten enthaltenen Gewährleistungsausschlusses lässt sich anschaulich demonstrieren, wie eine ausgeglichene Vertragsgestaltung herbeigeführt und die Interessen beider Vertragsparteien in Einklang gebracht werden kann. In Südafrika ist der vollkommene Ausschluss der Gewährleistung rechtlich nicht zu beanstanden und ist daher in den vorformulierten Verträgen (Offer of Purchase) Standard. Hierdurch ist der Käufer, der die Immobilie zuvor nur kurzeitig besichtigen kann, jedoch vollkommen ungeschützt. Viele Mängel zeigen sich erst im Laufe der Zeit an Stellen, die man auf den ersten Blick übersieht. Es ist daher wichtig, darauf hinzuwirken, dass vor Abschluss eines bindenden Vertrages der Zustand des Hauses begutachtet wird. Viele Firmen in Südafrika haben sich hierauf spezialisiert und bieten den Service an, das Haus vor Vertragschluss zu untersuchen und ein umfassendes Gutachten über den Zustand des Hauses zu erstellen. Dieses Gutachten kann dem Offer of Purchase beigefügt und somit zur Vertragsgrundlage gemacht werden. Beide Parteien erlangen hierdurch Sicherheit. Der Käufer hat eine abschließende Liste von Mängeln und kann abschätzen, ob sich die Investition lohnt. Der Verkäufer schmälert hierdurch das Risiko eines späteren Prozesses, da er sich auf die abschließende Liste der Mängel im Gutachten berufen kann. Auch wenn diese Vertragsgestaltung möglich ist und auch durchaus in Südafrika angewendet wird, muss sich jeder Interessent vor Augen führen, dass der Makler diese und andere käuferbegünstigenden Klauselgestaltungen nicht von sich aus erwähnen wird. Da der Verkäufer die Maklergebühr zahlt, enthält das vorformulierte Offer of Purchase zunächst weitestgehend verkäuferbegünstigende Klauseln.

4. Der Übertragungsvorgang beim Immoblienkauf

Bei der Übertragung des Grundstücks sind ebenfalls einige Besonderheiten zu beachten. Der Conveyancer (ähnlich einem Notar in Deutschland) nimmt neben der Beurkundung der Übertragung des Grundstück auch die Eintragung des Eigentümerwechsels in das Deeds Register (vglbar einem Grundbuch) vor. Anders als in Deutschland wird die Richtigkeit einer Eintragung somit nicht durch eine staatliche Stelle (in Deutschland durch den Rechtspfleger beim Grundbuchamt) überwacht. Bei der Beurkundung beim Conveyancer ist daher besondere Aufmerksamkeit von den Parteien gefordert, dass das Vereinbarte auch tatsächlich eingetragen wird.

5. Zinsen beim Immoblienkauf

Wegen der momentanen Zinshochphase in Südafrika bietet sich zur Zeit an, ein Darlehen in Deutschland aufzunehmen. Hierbei muss jedoch beachtet werden, dass deutsche Banken grundsätzlich keine Sicherheiten in Südafrika akzeptieren. Voraussetzung für die Nutzung eines zinsgünstigeren deutschen Darlehens ist daher die Bestellung einer Sicherheit in Deutschland. Eine Fremdfinanzierung in Südafrika bleibt jedoch weiterhin für Ausländer möglich, wenn auch die Kreditabwicklung Zeit und Geduld in Anspruch nehmen kann.

6. Beschränkung bei der Ausfuhr von Devisen nach dem beim Immoblienkauf

Allerdings birgt die Finanzierung des Grundstücks mit einem Darlehen aus Deutschland auch Risiken. Südafrika unterliegt Devisenbestimmungen die im Currency and Exchanges Act 9, Exchange Control Regulations, Orders and Rules under the Exchange Control Regulations, Prevention of Organised Crime Act 121 und dem Financial Intelligence Centre Act 38 geregelt sind. Grundsätzlich ist es nicht erlaubt, höhere Geldbeträge außer Landes zu transferieren.

Als sog. Nichtansässiger (Non-Resident) ist es jedoch unter bestimmten Voraussetzungen möglich, den für den Hausverkauf ins Land gebrachten Geldbetrag wieder ins Ausland zurückzutransferien und die Bestimmungen des Currency and Exchange Acts auszuschöpfen. Die hierfür erforderlichen Gespräche mit den Banken können durch einen in Südafrika ansässigen Rechtsanwalt geführt werden, um die Vorgänge zu vereinfachen.

7. Quellensteuer nach dem Immobilienverkauf

Ab dem 1. September 2007 muss dem Steueramt (SARS) beim Verkauf einer Immobilie eines „Ausländers“ eine Quellensteuer überwiesen werden. Diese ist im Rahmen des Einkommenssteuergesetzes, Paragraph 35A, eingeführt worden.

SARS will damit sicherstellen, dass die Kapitalgewinnsteuer bezahlt wird, während der Verkaufserlös noch in Südafrika ist. Die Steuer gilt bei allen Verkäufen ab R 2 Mio. und diese muss vom Käufer zurückbehalten und an SARS überwiesen werden. Der Steuersatz beträgt 5% bei natürlichen Personen, 7.5% bei Firmen und 10% bei Trusts.
Je nach steuerbarem Einkommen des Ausländers, wird dieser aufgrund seiner endgültigen Steuererklärung eine Zuzahlung machen müssen oder eine (Teil-) Vergütung erhalten. Anwälte und Immobilienmakler, die mit dem Verkauf involviert sind, müssen den Käufer auf seine Pflicht, die Steuer zurückzubehalten, aufmerksam machen. Wird dies unterlassen, kann der Anwalt oder Makler für die Steuer verantwortlich gemacht werden.

Kommentar: Es ist unmöglich, dass ein Käufer mit Sicherheit feststellen kann, ob der Verkäufer ein „Ausländer“ ist. Wir haben 3 verschiedene Definitionen von „Ausländer“ im Einkommenssteuergesetz, bei den Devisenvorschriften und bei der Einwanderungsbehörde. Sollte der Käufer die Steuer nicht zurückbehalten und innerhalb von 14 Tagen an SARS überweisen, kann er dafür belangt werden, inklusive Zins und Strafgebühren.

Wir schlagen Ihnen als Käufer vor, dass Sie die Verantwortung dafür Ihrem Anwalt übergeben, oder dass der Verkäufer eine eidesstattliche Erklärung über seinen Aufenthalts- bzw. Steuerstatus unterzeichnet.