Seit Jahren ist Südafrika Ziel für Investoren, Einwanderer und Urlauber, die aus unterschiedlichen Gründen hier eine Immobilie erwerben wollen. Für diejenigen, die Südafrika kennen, ist die Investition in eine Immobilie eine sichere Angelegenheit. Unwissende hadern und schüren die Gerüchte über unsichere Zustände im Land. Die Verhältnisse im benachbarten Zimbabwe tun ihr Übriges. Hat man sich jedoch entschlossen, auf dem südafrikanischen Immobilienmarkt aktiv zu werden, sollte man einiges beachten und sich gegebenenfalls frühzeitig professioneller und vor allem unabhängiger Hilfe bedienen.
Für den ausländischen Investor und Hauskäufer, der seinen ständigen Wohnsitz nicht in Südafrika hat und auch nicht die dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung besitzt, ist es grundsätzlich möglich, Immobilien in Südafrika zu erwerben. Die einzige Voraussetzung, die der Käufer mitbringen muss, ist ein gültiges Visum. Makler und Notare sind nach den jüngsten Änderungen im Immigrationsrecht verpflichtet, dies zu überprüfen.
Ein Urlaubsvisum ist ausreichend. Ein Kaufvertrag ist nichtig, wenn erwiesen ist, dass sich der Käufer zum Zeitpunkt des Kaufes illegal in Südafrika aufgehalten hat. In der Regel bedient sich ein Kaufwilliger lokaler Makleragenturen. Es ist zu beachten, dass ein Makler, wenn er kein Suchmandat von dem Käufer erhalten hat, in erster Linie den Verkäufer vertritt und daher versuchen wird, den Verkäufer finanziell möglichst gut zu stellen. Dies vor allem vor dem Hintergrund, dass in Südafrika in der Regel der Makler vom Verkäufer bezahlt wird. Eine Provision von bis zu 7.5% plus 14% Umsatzsteuer (VAT - Value Added Tax) sind hier nicht ungewöhnlich- Es liegt am Verhandlungsgeschick des einzelnen Käufers, den Kaufpreis und die de facto darin enthaltene Provision zu reduzieren. Als Verhandlungsspielraum sollte man 10% des Kaufpreises zur Grundlage nehmen.
Vorsicht ist geboten, ohne einem Makler hier zu nahe treten zu wollen, wenn es zur Vertragsgestaltung kommt. Ein Immobilienmakler ist kein Jurist. Das juristische Wissen ist daher oftmals beschränkt. Immer wieder kommt es durch kleine Fehler im Detail zu großen finanziellen Schäden auf beiden Seiten. Es kann daher nur von Nutzen sein, sich hier professioneller Hilfe zu bedienen, wenn es zum Vertragsschluss kommt. Wichtig ist vor allem, den Kaufvertrag bzw. das Angebot (Offer to Purchase) prüfen zu lassen, bevor man es unterschreibt.
Eine Möglichkeit, die in der Praxis leider viel zu selten von Käufern in Anspruch genommen wird. Ein paar Punkte, auf die geachtet werden sollte; Wer wird Käufer, Fristen, Regelung des Geldtransfers, Finanzierung, Ausschlussklauseln, Mängel am Haus, was verbleibt im Haus. Ist der Kaufvertrag unterschrieben, ist er an den generell vom Verkäufer zu bestimmenden Notar zu übergeben. Der Notar wird alle weiteren rechtlichen Schritte zur Übertragung in die Wege leiten. Beim Verkauf einer Privat - lmmobilie wird er darauf achten, dass sämtliche Zertifikate vorliegen, dass ausstehende Grundstückssteuern, Wasser und Strom anteilig von beiden Parteien bezahlt werden und die Vertragsparteien ihre sonstigen Verpflichtungen einhalten. Die nächste Hürde ist der Geldtransfer. Ohne Probleme können die Anzahlung, der Kaufpreis und sonstige Kosten aus Deutschland auf das Notaranderkonto überwiesen werden. Alternativ kann ein Konto bei einer Bank eröffnet werden. Auf diese sogenannten "Non-Resident-Accounts" können Einzahlungen innerhalb Südafrikas nur sehr eingeschränkt erfolgen. Sinnvoll ist es, von der Südafrikanischen Zentralbank eine Genehmigung für die Überweisungen einzuholen. Diese Genehmigung ermöglicht es dem Käufer, später ohne Probleme den Kaufpreis und einen möglichen Gewinn aus dem Weiterverkauf der Immobilie wieder außer Landes zu bringen.
Südafrika unterliegt bestimmten Devisenbeschränkungen, die in solchen Fällen eingehalten werden müssen. Wichtig ist, auf alle Fälle sämtliche Überweisungsbelege der erfolgten Zahlungen nach Südafrika sorgfältig aufzubewahren. Eine weitere sinnvolle Möglichkeit besteht in dem sogenannten "Endorsement" des Title Deeds. Der Title Deed ist die Urkunde, die bestätigt, wer Eigentümer der Immobilie ist; sie wird nur an den jeweiligen Eigentümer vom Grundbuchamt durch den Notar ausgehändigt. Das Endorsement markiert den Title Deed mit dem Zusatz "Non-Resident". Das bedeutet, dass nun beurkundet ist, dass ein Ausländer die Immobilie erworben hat. Eine Kopie dieses Title Deeds kann dann bei der Rückführung der Gelder bei der Bank eingereicht werden und vereinfacht das Verfahren. Das Endorsement wird in der Regel von der Bank eingetragen, bei der die Gelder in Südafrika eingegangen sind.
Es besteht weiterhin die Möglichkeit, den Kauf der Immobilie lokal zu finanzieren. Das wird für den Käufer interessant, der zum einen nicht seine gesamten Ersparnisse aus Deutschland nach Südafrika bringen möchte oder für den, der nicht auf einen starken Rand baut. Zwar liegen die Zinsen zur Zeit für eine Finanzierung zwischen 8 und 10.5% p.a., aber die eher unkomplizierte Möglichkeit der vorzeitigen Tilgung und Zugriff auf das bereits zurückgezahlte Kapital machen eine lokale Finanzierung weiterhin interessant.
Im Idealfall vermietet man die Immobilie in der Zeit der Abwesenheit und tilgt mit den Mieteinnahmen das Darlehen. Unkompliziert können bis zu 50% des Kaufpreises für einen Ausländer lokal finanziert werden, wenn das Einkommen die Tilgung und Zinslast deckt. Bringt der Käufer mehr als 50% des Kaufpreises nach Südafrika, kann das Darlehen auf die entsprechende Höhe angepasst werden, d.h. für jeden Rand, den der Käufer ins Land bringt, kann er sich einen Rand lokal finanzieren lassen. Weitere Möglichkeiten einer höheren Finanzierung sind im Einzelfall möglich. Die Laufzeit einer lokalen Finanzierung beträgt in der Regel 20 Jahre. Erforderliche Unterlagen für einen Antrag sind: Passkopie, Gehaltsnachweise der letzten drei Monate und eine Kopie des Kaufvertrags. Eine Finanzierung über deutsche Banken kommt nur dann in Betracht, wenn die komplette Sicherheit für den Kredit in Deutschland liegt. Zusätzlich zum Kaufpreis fällt beim Erwerb einer Immobilie in der Regel eine Übertragungssteuer ähnlich der Grunderwerbs-Steuer an. Diese Transfer Duty beträgt zwischen 5 und 10% des Kaufpreises und ist vor der Übertragung an das Finanzamt abzuführen. Dies erfolgt in der Regel durch den Notar, wenn dieser bereits Kaufpreis und alle weiteren Kosten vom Käufer erhalten hat. Weitere Kosten entstehen beim Notar und beim Grundbuchamt. In der Rege! gilt die Faustformel, das 10% des Kaufpreises alle Kosten inkl. der Übertragungssteuer abdecken. Steht der Übertragung nichts mehr im Wege, reicht der Notar sämtliche Unterlagen beim Grundbuchamt, dem "Deeds Office" ein. Zwischen 5 und 10 Werktagen sollte es dauern, bis alles geprüft ist, gelegentlich aber erlebt man Wartezeiten von bis zu vier Wochen. Zwischen 2 und 4 Monaten nach der Übertragung wird die Grundstücksurkunde vom Notar an den neuen Eigentümer übergeben. Für Ausländer ist es sinnvoll, jemanden vor Ort zu haben, der z.B. mit einer Vollmacht notwendige Dinge kurzfristig für den Käufer erledigen kann.
Christoph von Kalckreuth Rechtsberater bei ibn Rechtsanwalt der BRD - IBN Consulting (Pty) Ltd
Dieser Beitrag wurde uns dankenswerterweise von IBN zur Veröffentlichung im ECHO Magazin zur Verfügung gestellt.
